O mercado imobiliário português entrou em 2026 numa configuração que raramente se observa: os preços continuam a bater recordes ao mesmo tempo que o número de casas vendidas diminui. Para a região onde operamos, a Península de Setúbal e o eixo que se estende até Beja, Alentejo, esta tensão é particularmente acentuada. A Península de Setúbal foi a segunda sub-região do país onde os preços mais subiram no último ano. Beja registou uma das maiores valorizações entre capitais de distrito, partindo de uma base muito baixa.
Este relatório reúne os dados oficiais disponíveis, interpreta o que significam, e aponta o que esperamos para os próximos doze meses.
1. O contexto nacional
Um ano histórico, seguido de um travão nas transações
Em 2025, o mercado português viveu o ano mais intenso da última década e meia. O Índice de Preços da Habitação subiu 17,6%, o maior aumento desde que o INE iniciou a medição em 2009, e foram transacionados 169.812 alojamentos, o número mais alto desde 2009.
Fonte: INE, Índice de Preços da Habitação, 4.º trimestre de 2025 (publicado a 23 de março de 2026).
Em 2026, o quadro alterou-se. No primeiro trimestre, o preço médio das casas vendidas atingiu 2.337 €/m², um aumento homólogo de 19,8% e o valor mais alto de sempre. Mas foram vendidas 35.953 casas, menos 10,5% do que no mesmo período de 2025, o segundo trimestre consecutivo de queda nas transações.
Fonte: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local, 1.º trimestre de 2026 (publicado em julho de 2026).
O que isto significa
Vendem-se menos casas, mas cada uma custa mais. Esta configuração indica um mercado em que a oferta não acompanha a procura e em que uma parte crescente dos compradores está a ser excluída por incapacidade financeira, enquanto quem tem capital continua a transacionar a preços cada vez mais altos.
O INE assinala que os preços continuam a subir a um ritmo muito superior ao dos salários, o que explica simultaneamente a subida dos valores e a redução do número de operações.
2. A Península de Setúbal
Entre as sub-regiões que mais valorizaram do país
No primeiro trimestre de 2026, a Península de Setúbal registou uma valorização homóloga de 28,9%, a segunda maior entre as 26 sub-regiões NUTS III do país, apenas atrás da Lezíria do Tejo (+30,4%).
Fonte: INE / idealista news, julho de 2026.
O preço médio na Península de Setúbal fixou-se em 2.996 €/m² no primeiro trimestre de 2026, o que a coloca como a terceira sub-região mais cara de Portugal, atrás apenas da Grande Lisboa (3.836 €/m²) e do Algarve (3.352 €/m²), e à frente da Madeira (2.863 €/m²) e da Área Metropolitana do Porto (2.552 €/m²).
Uma trajetória de uma década
Esta posição não é acidental. Entre o primeiro trimestre de 2018 e o primeiro trimestre de 2024, os preços das casas mais do que duplicaram em dez dos dezoito municípios da Área Metropolitana de Lisboa, incluindo Almada, Seixal, Setúbal, Barreiro, Palmela e Moita.
Ou seja: os concelhos onde trabalhamos estiveram, durante seis anos, entre os que mais valorizaram do país. E em 2026 continuam a acelerar.
Ao nível do concelho
Os dados mais recentes disponíveis para o concelho de Almada apontam para um preço médio de 4.135 €/m² em valores de oferta, 1% abaixo da média do distrito de Setúbal (4.192 €/m²) e 70% acima da média nacional (2.431 €/m²).
Nota metodológica importante: existe uma diferença sistemática entre preços de oferta (o que se pede nos anúncios) e preços de transação (o que efetivamente se paga em escritura). Os dados do INE refletem transações reais; os de portais e agregadores refletem valores pedidos. A diferença entre ambos é, em si, um indicador relevante do estado do mercado.
A nossa leitura
O que observamos no terreno é consistente com estes números, com três nuances que as estatísticas não captam.
Primeira: a variação intra concelhia é enorme. Falar do "preço em Almada" tem pouco significado prático. Entre a Charneca da Caparica, o Pragal, a Costa da Caparica e a Sobreda há diferenças que qualquer média dilui. O mesmo se aplica a Setúbal, onde Azeitão e a cidade funcionam como mercados distintos.
Segunda: o segmento acessível praticamente desapareceu. A pressão de preços eliminou grande parte da oferta abaixo de determinados patamares, o que explica parte da queda nas transações. Não é que a procura tenha diminuído, é que muitos compradores deixaram de encontrar produto ao seu alcance.
Terceira: a moradia com espaço exterior sustentou valorização acima da média. A alteração de prioridades habitacionais que se iniciou em 2020 consolidou-se. Na nossa região, onde a moradia com terreno é formato comum, isto teve efeito direto.
3. O Alentejo e o distrito de Beja
A região que mais valorizou do país
Entre abril de 2025 e abril de 2026, o Alentejo registou a maior subida de preços de todas as regiões portuguesas: 21,3%, à frente dos Açores (19,3%), do Centro (12%) e da Área Metropolitana de Lisboa (11,1%).
Beja: forte subida, base baixa
Beja destacou-se com uma valorização anual de 23%, uma das maiores do país entre capitais de distrito. Para contexto, Évora registou 7,5% no mesmo período. Apesar desta subida acentuada, Beja continua entre as capitais de distrito mais acessíveis, com um valor mediano de 1.439 €/m². Outras leituras situam Beja entre 1.315 e 1.356 €/m², consoante a metodologia e o período.
O que estes números escondem
Uma valorização de 23% sobre uma base de 1.400 €/m² é matematicamente impressionante e economicamente muito diferente de 23% sobre 4.000 €/m². Em termos absolutos, Beja continua a oferecer cerca de um terço do custo por metro quadrado da Península de Setúbal. É esta diferença que explica o movimento que observamos: compradores e investidores que consideram o Alentejo não por preferência inicial, mas por matemática.
Sinal de investimento institucional
Um dado do INE merece atenção particular: o Alentejo Litoral foi a única sub-região do país onde o preço mediano das habitações adquiridas por outros setores institucionais superou o das adquiridas por famílias. Isto indica presença de investimento institucional a operar em segmentos de valor superior ao mercado familiar — um sinal habitualmente antecedente de valorização sustentada.
Simultaneamente, o Alentejo Litoral registou uma das maiores quedas de transações do país no primeiro trimestre de 2026 (-15,5%), o que sugere um mercado a reposicionar-se por valor e não por volume.
4. O comprador estrangeiro
Mais de um quarto do mercado
Em 2025, os compradores estrangeiros representaram 27,6% do total de transações realizadas por famílias em Portugal. O crédito à habitação concedido a estrangeiros atingiu 13,56% do total.
A diferença de poder de compra
- Domicílio fiscal em Portugal — 234.120 €
- União Europeia — 335.640 €
- Outros países — 470.277 €
- Britânicos — 512.585 €
- Norte-americanos — 479.403 €
Compradores britânicos e norte-americanos adquirem imóveis a valores mais de 120% acima da média dos compradores portugueses.
Ao nível regional
No primeiro trimestre de 2026, compradores residentes em Portugal adquiriram a 2.313 €/m², enquanto compradores residentes no estrangeiro pagaram 3.000 €/m² — uma diferença de cerca de 30%. A Península de Setúbal figura entre as cinco sub-regiões com preços medianos mais elevados tanto para compradores nacionais como estrangeiros.
A nossa leitura
O comprador internacional na nossa região tem perfil distinto do que se observa no Algarve ou em Lisboa. Não procura sobretudo segunda habitação de férias, procura residência com qualidade de vida a distância operacional de Lisboa. Isto tem duas implicações práticas. Primeira: a procura estrangeira na Península de Setúbal é menos sazonal e menos volátil do que em regiões turísticas. Segunda: a comunicação em vários idiomas deixou de ser um extra e passou a ser condição de acesso a mais de um quarto do mercado.
5. Síntese comparativa
Península de Setúbal
Preço mediano ~2.996 €/m² · valorização homóloga +28,9% · 3.ª sub-região mais cara · transações em queda
Beja / Alentejo
Preço mediano ~1.439 €/m² (Beja) · valorização +23% (Beja) / +21,3% (Alentejo) · das capitais mais acessíveis · Alentejo Litoral -15,5% em transações
Nacional
Preço mediano 2.337 €/m² · valorização homóloga +19,8% · transações -10,5%
6. Perspetivas para 2026–2027
O que se segue é análise interpretativa, não previsão certa. Baseia-se nos dados acima e na leitura de quem opera na região diariamente.
Os preços devem continuar a subir, mas a desacelerar
A quebra de transações por dois trimestres consecutivos é um sinal. Um mercado não pode sustentar indefinidamente subidas de preço com volumes decrescentes — em algum momento, ou os preços moderam, ou o volume contrai a ponto de forçar ajustamento. A nossa expectativa é de continuação da subida a ritmo mais moderado na Península de Setúbal, com possível estabilização em alguns segmentos ao longo de 2027.
O diferencial Setúbal–Beja deverá comprimir-se
Com a Península de Setúbal a 2.996 €/m² e Beja a cerca de 1.439 €/m², o diferencial é de mais do dobro. Historicamente, diferenciais desta dimensão entre regiões conectadas tendem a comprimir-se — não por queda da região cara, mas por aceleração da mais acessível. Os 23% de valorização em Beja no último ano podem ser o início desse movimento, não um episódio isolado.
O comprador estrangeiro deverá ganhar peso relativo
Com o poder de compra nacional pressionado pelo desfasamento entre preços e salários, e com o comprador estrangeiro a operar a valores 30% superiores, a tendência natural é de aumento do peso relativo do capital estrangeiro nas transações — sobretudo nos segmentos de valor médio-alto.
O produto acessível será o principal ponto de tensão
A eliminação progressiva da oferta em segmentos acessíveis é, na nossa leitura, o principal fator estrutural da queda de transações. Enquanto não houver resposta do lado da oferta, esta tensão mantém-se.
7. Implicações práticas
Para quem quer comprar
O tempo continua a jogar contra o comprador em termos de preço, mas a favor em termos de escolha — com menos transações, há menos competição direta por cada imóvel do que em 2024 e 2025. Quem tem capacidade financeira aprovada tem hoje mais poder negocial do que teve nos dois anos anteriores, sobretudo em imóveis que já estejam há algum tempo no mercado.
Para quem quer vender
Este é um mercado favorável ao vendedor em preço, mas menos favorável em velocidade. Com menos compradores ativos, a preparação e apresentação do imóvel tornaram-se determinantes — e o preço inicial ainda mais crítico. Imóveis com preço desajustado ficam no mercado, e um imóvel que fica no mercado perde valor percebido.
Para quem quer investir
O diferencial entre a Península de Setúbal e o interior alentejano é, no nosso entender, a oportunidade mais interessante da região neste momento. A valorização de 23% em Beja com valores absolutos ainda baixos sugere margem que já não existe nos concelhos mais próximos de Lisboa. O sinal de investimento institucional no Alentejo Litoral reforça esta leitura.
Notas metodológicas
Sobre a comparação de fontes. Este relatório reúne dados do INE (transações reais, registadas em escritura), do idealista (índice de preços de oferta) e de agregadores de anúncios. Estas fontes medem coisas diferentes e não são diretamente comparáveis entre si. Onde possível, indicámos a origem e o período de cada valor.
Sobre preços de oferta vs. transação. Valores de anúncio são habitualmente superiores aos de escritura. A leitura conjunta de ambos é mais informativa do que qualquer um isoladamente.
Sobre médias regionais. Qualquer valor médio ou mediano por concelho ou sub-região dilui variações internas muito significativas. Para efeitos de decisão sobre um imóvel concreto, estes valores servem de enquadramento, nunca de avaliação.
Fontes principais: INE — Índice de Preços da Habitação (4.º trimestre de 2025); INE — Estatísticas de Preços da Habitação ao Nível Local (1.º trimestre de 2026); INE — Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação; idealista — Índice de preços da habitação (2026); ImoTrack — dados de anúncios ativos (2026).
Partilhe este artigo nas suas redes sociais