Vai comprar ou vender casa nos próximos meses? Há uma novidade importante que convém conhecer. A partir de 1 de outubro de 2026 entra em vigor o Decreto-Lei n.º 108/2026, a maior reforma do licenciamento urbanístico das últimas décadas. Por trás do nome técnico está uma mudança que toca diretamente quem transaciona um imóvel e que traz, sobretudo, mais proteção para o comprador.
Porque é que esta lei existe?
Nas últimas duas décadas, a construção de novas casas por ano, caiu drasticamente. Uma tentativa anterior de simplificar o licenciamento acabou por criar regras aplicadas de forma diferente de câmara para câmara, gerando confusão. A nova lei vem arrumar a casa: agilizar prazos, clarificar conceitos que davam origem a litígios e, acima de tudo, tornar os processos mais seguros do ponto de vista jurídico.
A grande novidade: o regresso do "título urbanístico"
Esta é a parte que interessa a quem compra e vende. A partir de outubro, todos os negócios de compra e venda de imóveis urbanos têm de indicar, de forma expressa, se a casa tem ou não título urbanístico (aquilo que antigamente muita gente conhecia como "alvará").
Na prática, a escritura ou o contrato passam a ter obrigatoriamente uma de três frases possíveis:
- O imóvel tem título e ele é apresentado: a situação ideal, tudo em ordem e documentado.
- O vendedor declara que tem, mas não o apresenta no momento: aceitável, mas convém confirmar.
- O vendedor declara que não tem título: situação a esclarecer antes de avançar, porque pode implicar custos de regularização.
O detalhe importante: esta declaração deixa de poder ficar "implícita" ou por confirmar mais tarde, tem de estar bem explícita, e se não estiver, o negócio fica exposto a nulidade e a problemas depois da venda.
Processos mais rápidos, mas mais responsabilidade
A lei também acelera o licenciamento. A comunicação prévia passa a ser a regra: em muitos casos, quem constrói pode iniciar a obra sem esperar pela aprovação da câmara, que fiscaliza durante e depois. Há ainda o chamado deferimento tácito, se a câmara não responder dentro do prazo, o pedido considera-se aprovado, isto é bom para acabar com processos parados por inércia administrativa, mas há uma nuance que vale a pena reter: aprovação por silêncio não é o mesmo que verificação técnica. Uma obra pode avançar sem que ninguém tenha confirmado o projeto, o que reforça a importância de fazer as coisas com cuidado e com a documentação em dia.
O que isto significa se vai vender?
Se está a pensar colocar a sua casa no mercado, o melhor conselho é antecipar. Reúna a documentação urbanística com tempo.
- A cópia do título urbanístico do imóvel, se não o tiver, a identificação do processo camarário, para pedir a certidão à câmara;
- A confirmação sobre obras ou ampliações feitas depois da construção original, e se têm o seu próprio título;
- Se a sua casa tem obras que nunca foram formalmente aprovadas pela câmara, é melhor tratar disso antes de vender, regularizar cedo evita atrasos e reduz o risco do negócio cair a meio;
O que isto significa se vai comprar?
Para o comprador, a mensagem é simples: o título urbanístico é a sua proteção, não avance sem o ver.
- Leia sempre a cláusula sobre o título urbanístico no contrato-promessa e na escritura, antes de assinar;
- Se a declaração for de que o imóvel não tem título, peça aconselhamento jurídico antes de avançar, pode haver custos de regularização a considerar;
- Envolva sempre um advogado ou solicitador para confirmar que o título é válido e corresponde ao imóvel real;
Uma nota sobre pequenas obras
Muita gente fez "pequenas obras" ao longo dos anos sem tratar de papelada, a boa notícia é que algumas obras ficam isentas de licença, reconstruções sem aumento de área, melhorias de eficiência energética (como painéis solares ou novas caixilharias), alterações interiores sem impacto exterior, mas atenção: isenção de licença não é isenção de regras. Estas obras continuam a exigir uma comunicação de início dos trabalhos à câmara, até cinco dias antes de começar.
Em resumo
A partir de outubro, comprar e vender casa passa a ser um processo mais transparente, a situação urbanística de um imóvel deixa de poder ficar na sombra, tem de ser declarada. Para quem compra, é mais segurança, para quem vende, é mais uma razão para ter a documentação em ordem desde o início.
Na SCI Properties acompanhamos cada transação com este cuidado. Se está a pensar comprar ou vender e quer perceber como esta nova lei afeta o seu caso concreto, fale connosco, nós ajudamos a preparar tudo com antecedência, para que nada trave o seu negócio na hora decisiva.
Este artigo tem caráter informativo e não dispensa aconselhamento jurídico personalizado. Em situações concretas, consulte sempre um advogado ou solicitador.
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