Pedir um crédito habitação é um dos passos mais importantes no processo de compra de casa, é também uma das fases que mais dúvidas traz. Afinal, depois de encontrar o imóvel certo, ninguém quer ouvir que o crédito foi recusado, mas é importante perceber uma coisa desde o início: uma recusa não significa que comprar casa deixou de ser possível, muitas vezes, significa apenas que há algum ponto no processo que precisa de ser revisto com mais atenção.
A aprovação do crédito depende sempre da análise da instituição financeira. O banco avalia vários fatores antes de decidir se concede ou não o financiamento: rendimentos, estabilidade profissional, outros empréstimos, histórico de crédito, valor do imóvel, entrada inicial e documentação.
1. Taxa de esforço elevada
A taxa de esforço é um dos principais fatores analisados pelo banco. De forma simples, mostra que parte do rendimento mensal do cliente fica comprometida com prestações de crédito.
Por exemplo: se uma família recebe 2.000 euros por mês e já paga 500 euros em créditos, o banco vai analisar se ainda existe margem para assumir uma nova prestação da casa.
O objetivo da instituição financeira é perceber se a família consegue pagar o empréstimo sem ficar demasiado pressionada todos os meses, porque uma coisa é conseguir pagar a prestação num mês normal, outra é continuar a conseguir pagar se surgir uma despesa inesperada, uma doença, uma redução de rendimento ou uma subida das taxas de juro.
Quando a taxa de esforço fica demasiado alta, o crédito pode ser recusado.
2. Rendimentos insuficientes ou instáveis
O banco também avalia os rendimentos do cliente. Não analisa apenas o valor que entra todos os meses, analisa também a estabilidade desse rendimento. Um trabalhador com contrato sem termo e rendimentos regulares pode ter uma análise diferente de alguém com rendimentos variáveis, recibos verdes recentes ou comissões instáveis. Isto não significa que trabalhadores independentes ou pessoas com rendimentos variáveis não possam ter crédito aprovado, significa apenas que o processo pode exigir mais documentação e uma análise mais cuidadosa. O banco precisa de perceber se existe capacidade para pagar o crédito durante vários anos, não apenas no momento do pedido.
3. Histórico de crédito
O histórico financeiro também pesa na decisão. Se já existiram atrasos em pagamentos, incumprimentos ou dívidas em atraso, o banco pode considerar que existe um risco maior, por isso, antes de pedir crédito habitação, é útil consultar o Mapa de Responsabilidades de Crédito no Banco de Portugal. Este documento mostra os créditos existentes, valores em dívida, prazos e eventuais situações registadas. Ter outros créditos não significa automaticamente que o pedido será recusado, mas atrasos, incumprimentos ou excesso de responsabilidades podem dificultar a aprovação.
4. Existência de outros empréstimos
Crédito automóvel, crédito pessoal, cartões de crédito, prestações de equipamentos ou outros financiamentos entram na análise do banco, mesmo que o cliente tenha bons rendimentos, se já existir uma parte significativa do orçamento comprometida com outros créditos, a nova prestação da casa pode ser considerada demasiado pesada. Neste caso, o problema não está necessariamente no imóvel escolhido pode estar no conjunto dos encargos mensais. Em algumas situações, reorganizar ou liquidar créditos existentes antes de avançar com o pedido pode melhorar a análise.
5. Valor da avaliação do imóvel
Outro motivo comum está relacionado com a avaliação bancária do imóvel. O banco não analisa apenas o preço acordado entre comprador e vendedor também solicita a avaliação do imóvel para perceber o seu valor de mercado.
Se a avaliação vier abaixo do preço de compra, pode surgir um problema.
Imagine que uma casa custa 250.000 euros, mas a avaliação bancária fica em 230.000 euros. O financiamento pode ser calculado com base no valor mais baixo, o que significa que o comprador terá de ter mais capitais próprios para cobrir a diferença. Quando essa diferença não existe, o processo pode ficar em risco.
6. Falta de entrada inicial
Na maioria dos casos, o banco não financia 100% da compra da casa. Isto significa que o comprador precisa de ter dinheiro disponível para a entrada inicial, além dos custos associados à compra, como impostos, escritura e outros encargos. Muitas pessoas fazem contas apenas à prestação mensal, mas esquecem-se do valor necessário antes da escritura. A falta de entrada inicial pode impedir a aprovação do crédito, mesmo quando a prestação mensal parece suportável.
Antes de avançar, é importante perceber:
- qual o valor máximo que o banco poderá financiar;
- quanto será necessário dar de entrada;
- que impostos terão de ser pagos;
- quais os custos de escritura;
- que margem financeira deve ficar disponível depois da compra.
Comprar casa não deve deixar a família sem folga financeira.
7. Documentação incompleta ou incoerente
Às vezes, a dificuldade não está na capacidade financeira, mas sim na documentação. Documentos em falta, informação desatualizada, rendimentos mal comprovados ou dados incoerentes podem atrasar o processo e dificultar a aprovação.
O banco precisa de confirmar quem é o cliente, quanto ganha, que responsabilidades financeiras tem e qual é a situação do imóvel.
Normalmente, podem ser pedidos documentos como:
- documento de identificação;
- declaração de IRS e nota de liquidação;
- recibos de vencimento;
- declaração da entidade patronal;
- extratos bancários, quando aplicável;
- Mapa de Responsabilidades de Crédito;
- documentação do imóvel.
Um processo bem organizado transmite mais confiança e evita atrasos desnecessários.
O que fazer se o crédito habitação for recusado?
A primeira coisa é perceber o motivo da recusa.
- Foi por causa da taxa de esforço?
- Dos rendimentos?
- De outros créditos?
- Da avaliação do imóvel?
- Da falta de entrada inicial?
- Da documentação?
Só depois de perceber o motivo é possível corrigir o caminho.
Em alguns casos, pode fazer sentido procurar um imóvel com valor mais ajustado. Noutros, aumentar a entrada inicial, liquidar outros créditos, corrigir documentação ou aguardar por maior estabilidade financeira.
O importante é não encarar a recusa como um ponto final automático. Muitas vezes, é apenas um sinal de que o processo precisa de ser preparado de outra forma.
Como pode ajudar a intermediação de crédito?
A intermediação de crédito pode ajudar o cliente a preparar melhor o pedido antes de este chegar à instituição financeira.
O intermediário de crédito não aprova o empréstimo. Essa decisão pertence sempre ao banco, mas pode ajudar a reunir documentação, perceber os pontos críticos, comparar opções disponíveis e acompanhar o cliente ao longo do processo.
Para quem está a comprar casa, isto pode trazer mais clareza, menos dúvidas e menos stress.
Comprar casa já envolve muitas decisões. Ter apoio na parte do financiamento pode tornar o caminho mais simples e mais seguro.
Um crédito habitação pode ser recusado por vários motivos: taxa de esforço elevada, rendimentos insuficientes ou instáveis, histórico de crédito, outros empréstimos, avaliação do imóvel abaixo do esperado, falta de entrada inicial ou documentação incompleta.
Mas uma recusa não significa sempre o fim do caminho.
Muitas vezes, significa que é preciso rever o processo, ajustar alguns pontos e voltar a avançar com mais preparação.
Na SCI Finance acompanhamos os clientes nesta fase para que cada decisão seja tomada com mais informação, mais clareza e mais confiança. Porque comprar casa não deve ser uma corrida cheia de dúvidas. Deve ser um processo acompanhado, consciente e seguro.
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