A partir de 1 de setembro de 2026, entraram em aplicação novas regras que procuram aumentar a oferta de casas para arrendar em Portugal. Uma das principais mudanças é o novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). A ideia parece simples: incentivar os proprietários a praticarem rendas mais baixas em troca de benefícios fiscais.
Mas será suficiente para tornar a habitação mais acessível?
Rendas mais baixas, menos impostos
No novo regime, o limite das rendas terá como referência 80% da mediana das rendas por metro quadrado no respetivo concelho. O valor concreto poderá também considerar características do imóvel, como a eficiência energética ou a existência de estacionamento. Em troca, os rendimentos dos contratos que cumpram as condições do regime podem ficar isentos de IRS ou IRC. Para habitação permanente, os contratos deverão ter uma duração mínima de três anos, ou seja, o proprietário aceita limitar a renda e o Estado reduz a carga fiscal. O objetivo é tornar mais interessante colocar imóveis no mercado de arrendamento.
Mas aqui começa a polémica
Dar benefícios fiscais aos senhorios é a melhor forma de tornar as casas mais acessíveis?
Para quem paga uma renda elevada todos os meses, a ideia pode parecer difícil de aceitar, mas existe o outro lado, se um proprietário considerar que arrendar tem demasiados custos, impostos ou riscos, pode simplesmente decidir vender ou não colocar a casa no mercado, e se muitos proprietários fizerem o mesmo, temos um problema ainda maior: menos casas disponíveis para uma procura que continua elevada. É precisamente esta realidade que o novo regime tenta mudar.
O problema da habitação não é apenas o preço
Falamos muito sobre o preço das casas e das rendas, mas talvez estejamos a esquecer uma parte essencial do problema: a oferta. Portugal precisa de mais casas disponíveis, isso significa construir, recuperar imóveis devolutos, acelerar licenciamentos e criar condições para que mais proprietários coloquem casas no mercado. As novas regras tentam atuar precisamente sobre este último ponto. A grande questão é saber se o incentivo será suficientemente forte para convencer os proprietários.
E agora?
O novo regime começa agora a ser aplicado, por isso, ainda é demasiado cedo para saber qual será o seu verdadeiro impacto. Pode trazer mais casas para o mercado e ajudar algumas famílias a encontrar rendas mais acessíveis, ou pode revelar que os incentivos não são suficientes perante um problema muito maior.
Mas uma coisa parece clara: a crise da habitação dificilmente será resolvida apenas tentando controlar quanto custa uma casa.
Talvez a pergunta mais importante seja outra:
Como conseguimos colocar mais casas no mercado sem afastar quem precisa de investir, construir ou arrendar?
É provavelmente aqui que começa a verdadeira discussão sobre o futuro da habitação em Portugal.
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